Как покупать квартиру по частям

Покупка квариры

Молодая семья из г.Иваново приняла решение обзавестись собственным жильем, не занимая при этом деньги. Конечная цель Екатерины Иващенко и ее мужа – собственный дом на участке размером от 10 соток. Промежуточный этап – поэтапная покупка квартиры, живя в которой супруги собираются накопить деньги на приобретение частного дома.

Финансовая ситуация

Стоимость 100 кв.м земли в Иванове составляет около 250 тыс рублей, на строительство дома в среднем затрачивается 2 млн Р. На деньги, накопленные за год (150 тыс Р) и подаренные на свадьбе (200 тыс Р), осуществить постройку дома с нуля невозможно; купить квартиру на эти средства тоже не получилось, т. к. за однокомнатную квартиру площадью 45 кв.м в 2017 г. необходимо было заплатить 1.9 млн Р.

Ипотека обернулась бы для супругов огромной переплатой. С учетом того, что муж не мог предоставить справку о доходах, не будучи официально трудоустроен, а жена получала минимальную зарплату (10 тыс рублей), первый взнос составил бы 50-60% от стоимости квартиры. По подсчетам семьи, при ставке от 8.75-10%, в зависимости от банка, и первоначальном взносе 30-50% за 15 лет выплаты по кредиту сумма переплаты составила бы 1-1.6 млн Р.

Покупка квартиры по долям

Екатерина с мужем после свадьбы проживали в общежитии для семей, где на восемь комнат приходились одна кухня и душевая и два туалета. С целью улучшить условия проживания они решили купить долю в квартире, а затем постепенно выкупить ее целиком. Согласно ст.244 ГКРФ, недвижимость может находиться в долевой собственности в том случае, если у нее несколько владельцев.

Виды долей

Идеальная доля рассчитывается как часть (выраженная в процентах или обыкновенных дробях) от всей квартиры, причем такая собственность не всегда может соответствовать конкретной комнате.

Реальная доля представлена комнатой или метражом.

При покупке реальной доли клиент получает конкретное место в квартире, на которое не могут претендовать другие ее собственники. Это самый популярный вариант для тех, у кого не хватает средств на целую квартиру. Но при этом продавцов мало заботит состояние объекта продажи, с чем и столкнулись молодые супруги (их не устроили малые размеры ванной (4 кв.м) и кухни (6 кв.м), а также следы плесени.

Идеальная доля реже фигурирует как объект купли-продажи, поскольку покупатель вынужден впоследствии оговаривать с другими владельцами квартиры, кто где будет жить. Это может вызывать споры, которые решаются в судебном порядке (п.37 постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 1.07.1996). Зная это, продавцы идеальной доли стараются привести жилье в лучшее состояние, чтобы привлечь клиентов.

Екатерина с мужем решили постепенно выкупить квартиру по идеальным долям.

Комментарий юриста по поводу покупки квартиры по частям

Эта процедура сопряжена со многими трудностями:

  • владельцы квартиры, разделившие ее по долям, могут конфликтовать между собой и чинить препятствия покупателям;
  • увидев заинтересованность человека, купившего большую часть жилплощади, собственник оставшейся части может назначить за нее цену, превышающую рыночную стоимость;
  • долями в недвижимости стремятся завладеть аферисты, чтобы в дальнейшем совершать квартирные махинации.

Если я покупаю квартиру по частям, самое разумное – заручиться предварительным согласием на продажу своей доли всех совладельцев жилья.

Действия супругов

В сентябре 2017 г. Екатерина с мужем нашли по объявлению о продаже квартиру, подходившую им по всем параметрам. Жилплощадь находилась в разделенной собственности у шести владельцев, никто из которых там не проживал. Доли были распределены между:

  • мужчиной 25 лет, продававшим свою часть;
  • семьей, состоявшей из родителей и двух дочерей;
  • женщиной около 70 лет.

Супруги заручились согласием всех совладельцев на поэтапный выкуп их долей в будущем.

Покупка первой части

В своем объявлении продавец указал, что продается комната, хотя реально он владел идеальной долей, за которую запросил 475 000 рублей. После осмотра жилья и торгов остановились на сумме 425 тыс Р. Выяснилось, что мужчина не получил согласия других совладельцев на продажу. Пришлось разослать им уведомления о сделке, чтобы предоставить возможность реализовать свое преимущественное право на выкуп этой доли и ждать ответа в течение месяца.

До момента оформления акта о купле-продаже Екатерина с мужем переехали, с разрешения продавца, из семейного общежития в квартиру и сделали в одной из комнат косметический ремонт. Они оплачивали свою часть коммунальных услуг (3 000 Р), что было в два раза меньше арендной платы в общежитии.

28 декабря сделка была оформлена, и супруги получили пакет документов для регистрации.

13 января 2018 г. новые собственники доли получили выписку из ЕГРН и стали владельцами 6/20 квартиры.

Вторая доля

Через семь месяцев после покупки первой части жилплощади супруги накопили средства на вторую, принадлежавшую семье из четырех человек. Владельцы этой части (ее размер составлял 26/100) запросили за нее 475 000 Р, супруги предложили 380 000 Р. Остановились на цене 400 000 Р, и продавцы взяли на себя замену окна во второй комнате.

Возникли проблемы с органами опеки, т. к. несовершеннолетние дети получили свои части из доли, купленной на материнский капитал.

После всех необходимых формальностей, в августе 2018 г. сделка была оформлена у нотариуса. Муж подписал согласие на покупку, т. к. она оформлялась на Екатерину. Супруги получили следующий пакет документов, необходимых для регистрации жилплощади в Росреестре.

Теперь 61% квартиры принадлежал семье Иващенко.

Перспективы с покупкой третьей доли

На сегодняшний день продажа оставшейся комнаты затягивается. Хотя сын пожилой женщины выразил свое согласие на сделку, но сама владелица этой доли не готова дать окончательный ответ.

Общая сумма денег, вложенных в приобретение всей квартиры, не должна превысить 1.8 млн Р, тогда как покупка подобных квартир сразу целиком обходится в 2-2.5 млн Р.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.