Как я купила в ипотеку квартиру для сдачи и просчиталась

Покупка квартиры для сдачи

Многие мои знакомые рассказывали как удачно они приобрели квартиру в ипотеку и сейчас сдают ее в аренду, получая с жильцов сумму, превышающую ежемесячный платеж. Кажется, что затея выгодная: и квартира записана на вас, и ипотека гасится не из собственных средств, а из платы арендаторов. Но я просчиталась.

Мои расчеты

По предварительным расчетам получился следующий план:

  1. Взять ипотечный кредит на 1,5 млн сроком на 15 лет с платежом 15 тыс. руб. в месяц. Первоначальным взносом при этом будет выступать материнский капитал – 450 тыс. руб.
  2. Купить на эти средства квартиру стоимостью 2 млн руб. и сдавать ее в аренду за 18 тыс. руб. (среднерыночная цена аренды в городе), получая ежемесячный пассивный доход в 3 тыс. руб.
  3. Вернуть 260 тыс. руб., используя право на налоговый вычет.

Арендаторов я планировала искать через бесплатные объявления, рассчитывая заселить семью из другого города. Такие люди редко переезжают с места на место и им можно предложить временную регистрацию за отдельную плату.

Реальность

Первое разочарование ожидало меня уже в банке:

  1. Банк одобрил ипотеку по средней процентной ставке и платеж получился 16318. Согласно моим расчетам, возможный пассивный доход снизился до 1682. Но оставалась надежда на предложение о платной регистрации.
  2. Оказалось, что каждый год, пока жилье в ипотеке, необходимо оплачивать его страхование – 20 тыс. руб.
  3. Жилплощадь была в долевой собственности и пришлось заплатить нотариусу за оформление документов.

Непредвиденные расходы пришлось оплачивать средствами из семейного бюджета. Повезло, что собственники квартиры не настаивали на оплате риелторских услуг, аренды банковской ячейки и т.п.

Как только я получила ключи от квартиры, сразу подала объявления об аренде во все бесплатные газеты, соцсети и сервисы, вроде “Авито”. Но арендаторы звонить не спешили, вместо этого стало поступать множество предложений о сотрудничестве от риелторов. Но помощь они предлагали не бесплатно, а за свой процент. Когда все же звонили потенциальные квартиросъемщики, то просили снизить аренду до 10-12 тыс. руб. Но я решила твердо следовать намеченному плану.

И это тоже оказалось большой ошибкой. Лучше бы я заплатила риелторам или сдавала квартиру посуточно. Ведь ипотека не ждет, пока я найду жильцов. В конце концов, я нашла хороших и платежеспособных арендаторов. Но для того чтобы они согласились на мои условия и заехали, пришлось купить стиральную машинку, провести кабельный интернет и установить пластиковые стеклопакеты.

Подсчеты убытков за месяц выглядели так:

  • 48954 руб. – 3 ежемесячных платежа по ипотеке, пока не было жильцов;
  • 35 тыс. руб. – покупка стиральной машинки, установка окон, интернет;
  • 12 тыс. руб. – примерная сумма, оплаченная за коммунальные услуги.

Итого 95954 рубля расходов, против 1682 рублей дохода. Утешало лишь то, что теперь у меня есть своя квартира и, если квартиросъемщики внезапно не съедут и будут вовремя платить, то большую часть ипотеки я закрою без ущерба собственному бюджету.

В заключении хочу сказать, что покупать жилье с целью окупить его арендой не выгодное занятие. Ведь, помимо ипотечных платежей, после того, как я купила квартиру для сдачи, мне приходится оплачивать налоги и ежегодную страховку.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (53 оценок, среднее: 2,08 из 5)
Загрузка...
77 Комментариев
  • е пришло в голову посчитать says:

    Добрый день, уважаемый автор. Даже только прочитав заголовок, я подумала, что еще один ,,продвинутый” доморощенный финансист хочет просветить нас, убогих. Милая, ипотека-это кабала, от которой ни отвертеться, ни отказаться не получится. Она оправдана только тогда, когда нет другого выхода. И больше ни при каких других обстоятельствах. Отчего же Вам не пришло в голову посчитать, сколько Вам будет стоить покупка квартиры в конечном итоге. После того, как Вы вложите свои средства, а Вы их, я думаю, не рисуете акварельными красками, выплатите кредит, страховку за свою жизнь, а если есть, то и за жизнь созаемщика, страховку за саму квартиру, страховку застройщику (мы платили, когда покупали квартиру, слава Богу, без всяких кредитов), возможно, комиссию банку за кредитный платеж (такок до 2011 года тоже было). И увидите, что квартирка Ваша обошлась Вам минимум в два раза выше ее рыночной стоимости. Деньги, заплаченные Вами за этуиквартиру, в полном об’еме Вам не удастся вернуть никогда. Так что Ваш просветительский курс оказался бессмысленным. Надеюсь, в реальности Вы не совешили такой глупости.

  • Анна says:

    Временная регистрация за дополнительную плату? Нереально! Арендодатель ОБЯЗАН регистрировать жильцов.

  • Дэн says:

    Ну и жмотина.. Хата без стиралки, вся на скозняках без окон. Совесть имейте

  • Наташа says:

    Взять квартиру в ипотеку можно и грамотно, не переплачивая за страхование. Вернуть при этом НДФЛ 13% то же можно грамотно и очень выгодно. Потом сдавать можно ооочень выгодно и с уважением к своим жильцам. Вот так и получилось у меня за 4 года помимо основной зарплаты на сдаче заработать миллион, избавиться от ипотеки и на этот миллион уже купить новую небольшую студию! Выгодно сдавать квартиру! Выгодно!!! Мозги просто включать надо и работать, а не ныть. И еще. Зря от услуг риелтора отказались. С хорошим риелтором квартиру купили бы под сдачу, без доп вложений, на страховке и процентах банка сэкономили бы и время не потеряли, с первого дня могли бы удачно сдавать. 100 раз услуги риелтора окупились бы!

  • я здесь тако says:

    Провести интернет))) у вас это платно??

  • Ольга says:

    Страховка 20к? Серьезно? у меня 1150000 в ипотеке основной долг, страховка жизнь+недвижимость обошлись в 6к на год.
    Коммуналки у вас что-то до фига, особенно если никто не жил. 12к за месяц, у вас что там, 100 квадратов площади и 10 прописанных? Не верю что такую квартиру можно купить за 2 миллиона.
    Ну и наконец третий пункт моего к вам недоверия, с чего вы взяли, что сможете сдавать за 18к эту квартиру? Вы рынок аренды перед тем как принять решение изучали? По-моему любой человек, который собирается сдавать квартиру как вы должен был первым делом озадачиться этим вопросом и узнать реальную цену сдачи, хотя бы по друзьям-знакомым кто снимает.

  • Нияз says:

    Тупо

  • Максим says:

    1. Страховку можно не платить, достаточно заплатить ее первый год. а потом забить на нее, тупо платить за ипотеку и все. Перед банком обязательства выполнены, и все довольны а страховая пусть катится.
    2. 45 тысяч – убытки небольшие. Это копейки. поверьте, и если вы делаете упор на долговременную схему с постоянным доходом лет на 15, эти издержки снивелируются сами собой. Как известно, денег всегда тратится больше чем планируешь, тут уж никуда не денешься. Главное чтобы ваша схема заработала и не давала сбоев в дальнейшем.
    3. Сейчас множество предложений от банков, о рефинансировании, по очень выгодным процентным тсавкам, доходит даже до 7,95% в некотых фин.учреждениях. Средний платеж на сумму 1500 тонн при такой процентной ставке. – 14-15тыс/месяц.
    4. Еще удивительно как вам это удалось провернуть не вкладываясь в дорогостоящий ремонт и обстановку для жильцов, мебель.
    5. Все это можно сделать. и с нормальным ремонтом цену жилья можно поять даже до 18-20 в месяц, если все красиво сделано. Другая сторона медали – ваши обязательства перед банком ( 1,5млн.), которые повисают тяжким бременем на ваших плечах, и тащить их придется все 15лет. Особенно в первые года, когда выплачиваешь в основном одни проценты. И кредит не возьмешь в случае чего, поскольку вы уже закредитованы, у вас уже есть ипотека, банки при рассмотрении это учитывают и еще денег вряд ли дадут.

  • Георгий says:

    для заработка такой способ не подходит. а вот чтобы через 15 лет у вас была своя хата заплатив только 400 тысяч это вполне нормально

  • Вася says:

    В ипотеку брать квартиру под сдачу? У вас температура? По 15 в месяц платить, а не проще откладывать по 10 каждый месяц и через 10 лет купить, предварительно получив материнский через покупку и продажу какой нибудь комнатки? Лезут в эту кабалу обычно те, у кого своего жилья нет. Например я…

    • Ирина says:

      Какая-то неумная авторша и статья. Я купила в ипотеку достараивающийся дом, 4 месяца платили сами, за 2 недели нашли квартиранта. Квартира с ремонтом от застройщика, только плитку положили в ванной в 2 недели как раз уложились, и кухню купили. Сдаём в 0: платеж по ипотеке +квартплата. Но я считаю, что в плюсе. Обе страховки 10 тыс в год, но квартира за 2 года со дня покупки подорожала на 500 тыс и когда моя дочь закончит институт (как раз 15 лет) я ей с чистой совестью врусу ключи и полностью выполню свой материнский долг. Налоговый вычет (первый) можно сказать ушёл на доведение квартиры до жилого состояния, ок 80 тыс первоначальные вложения, 230 первый взнос мат капитал

    • Сергей says:

      В нашей стране откладывать деньги?

    • Арсен says:

      Не получится. 1. Всегда есть соблазн и 1000 причин потратить деньги, либо в долг возьмут и не вернут)). 2. За 10 лет рубль в номинале потеряет, дешевеет). 3. За десять лет можно хорошо заработать на сдаче квартиры если сделать все правильно. Я успешно выплатил ипотеку за пять лет (брал на 15) и два года как успешно сдаю, не плохая капельница). Дело не в ипотеке а в том, что автор не подготовилась информативно к этому делу. Помимо 260 тыс. налогового вычета можно так де вернуть 13 % от суммы выплаченных процентов. Возможно и квартиру взяла дороже её рыночной стоимости, не в самом удачном районе и т. д. Не учла так же расходы на коммуналку (все что не по счетчику), в общем всё может и сейчас исправить. К тому же, походу впарили дорогую страховку. Видимо сотрудник банка навязал своих людей из страховой компании (получают откат). Есть список страх. компаний с кем сотрудничает банк, нужно просто позвонить их и выбрать там где дешевле. Выйдет на эту сумму задоденности где то порядка 10 тыс. в год.

  • Светлана says:

    История, в которую верится с трудом. Где нашли такую ежегодную страховку 20 тысяч? Мой знакомый недавно заплатил около 6 тысяч за большую трёшку в Московской области. 30 тысяч на стиралку и окна? Допустим купили бу стиралку за 3-5 тысяч, но как за 25 тысяч поменять несколько окон?

    • Ларс says:

      Страховая премия зависит суммы кредита. Брал 2 миллиона в ипотеку, и в первый год страховка была 18 тысяч, но ежегодно страховая премия уменьшается в зависимости от оставшейся суммы выплат.

    • Мила says:

      А у меня была страховка 30 тысяч, а во время второй – 7. Разные банки выставляют разные условия страхования. Где-то нужно только квартиру застрахавать, а где-то ещё и жизнь, и здоровье заёмщика, и титул

    • Сваетлана says:

      Страховка не выдумка. Моя сестра брала в ипотеку гостинку за 2 млн еще лет 12 назад и каждый год она платила страховку около 20 т.р.
      По поводу окон: если заказывать у производителя окон и ставить самим, то реально. Я сама заказывала стандартное кухонное окно (7,5 т.р.) и большое французское (до пола с дверью на балкон) – 19,5 т.р, за все заплатила 27 т.р., а ставили сами

    • Лю says:

      Я плачу 40т в год втб страховку своего здоровья и жизни для ипотеки. Если не буду ее платить-мне поднимут процент.

  • Илана says:

    Вы купили квартиру без стеклопакетов???? Это где такое?
    И все равно выгодно сдавать квартиру и этими деньгами оплачивать ипотеку. Вы выплатите за нее не 2 млн., а гораздо меньше. Что тут думать? А страховать жилье нужно любое
    Хоть в ипотеке, хоть не в ипотеке. Мало ли что….

  • Вячеслав says:

    Добрый день. Я больше скажу. у того же сбера в договоре прописан пункт, по которому сдавать квартиру запрещено. Налоги это отдельная тема, но есть банк, который давал ипотеку запалит вас в сдаче, то может разорвать договор в одностороннем порядке, и где тогда искать 1,5 ляма, что бы сохранить квартиру? делайте все аккуратно и не палитесь =)

    • Мила says:

      А как он запалит? Стесняюсь спросить?

  • Василий says:

    Вообще-то очевидно, что прибыли не будет, просто сдача в аренду уменьшит расходы на платежи по кредиту. Прибыль появится, когда ипотека будет погашена. (мне ещё 7 лет платить, тоже сдаю)

  • Леша says:

    А Вы рассказывайте всем, что получаете ежемесячно 25 тыр прибыли, что полностью покрывает ипотеку и еще на красную икру остается, Пусть Ваши завистники и родня сдохнут от зависти.

  • Евгения says:

    Капец! Автор, а вы часом не слишком много кушаете – в смысле не зажрались ли?
    Итак, считаем. Маткап + арендаторы + 15 лет времени на выходе дадут вам квартиру в собственности, которая уже будет стоить не 2 млн, а существенно больше. Да и аренду раз в год можно повышать на 300-500 рублей.
    Есть еще вариант №2 – ничего никому не платить, через 15 лет у вас будет мат.кап и сэкономленные 95 954 рублей. Так может ну его!
    Сидите с сертификатом. А то зачем вашим детям квартира к совершеннолетию?

    • ю says:

      совершенно согласна, автор статьи совсем недальновиден, низкий уровень образования-хочет много и сразу!

  • Lex says:

    Сдавать по ” среднерыночной цене” пустую квартиру даже без стиралки и норм окон.. вы это серьезно ?
    Или, по вашему, типЫ из другого города должны были припереть стиралку и проч с собой.. из другого города.. еще и платить среднерыночную цену за жилье.. еще и отдельно – за регистрацию по месту жительства ?

    п.с: кстати, нет ли в этом нарушения закона – в сдаче жилья иногородним на долгий срок без их регистрации по месту жительства ? Т.к по сути нарушается миграционное законодательство и ущемляются их права..

  • Инна says:

    Что там у автора за страхование по 20 тысяч ежегодно? я платила страхование жизни около 6 тыс., страхование титула первые 3 года только и от потери работы, только первые 2 или 3 года, точно уже не помню…

  • Марина says:

    В смысле за доп плату предложить ргистрацию? Если что, то вы ОБЯЗАНЫ зарегистрировать арендаторов у себя, так же как и ОБЯЗАНЫ еще и налог платить с прибыли! И сомнительно, что в городе, где квартиры стоят по 2 млн, аренда под 20 тыс. Это сказки и завышенные требования арендодателя! Так еще и квартира убитая и без девайсов! Наглость – второе счастье))))

    • Юлия says:

      Ага. Арендатор уровня 0. Налог с доходов она вообще не посчитала))) Зато “пассивный доход” да)

  • павел says:

    Да,и квартиросъёмщики со временем убивают квартиру,

  • Владимир says:

    Все верно.я тоже купил двушку в ростове ради инвистиций.такая же херь.хорошо хоть не в кредит покупал.

  • Эдуард says:

    Не совсем понятна обида хозяина квартиры – раз хочешь сдавать квартиру и получать доход , то и должен ее обустроить и создать необходимый минимум квартирантам – стиралка , тв , интернет ( желательно с wi fi) микроволновка бы неплохо и т п . А уж если Окна старые и из них дует то и поменять !!!! Тогда у Вас Квартира не когда не будет пустовать и будете стабильно ее сдавать . Да ещё после каждых жильцов прибрать полностью и отремонтировать что успело поломаться !!!! ——- и кто то после этого скажет , что Сдача квартир это халявные деньги??!!

  • Мария says:

    Все равно выгодно. Большуя часть стоимости квартиры оплатят арендаторы. А даром – за амбаром!

  • Юра says:

    Ипотека на 15 лет это удавка

    • Евгений says:

      Если и есть нарушения, то что? Проблемы негров шерифа не колышут.

  • Ольга Н. says:

    Арендная плата за квартиру стоимостью 2млн в 18тыс – завышена, раза в полтора, т.ч. снизить цену арендаторы просили совершенно обосновано.
    Исключение: супер-ремонт и обстановка, тогда, конечно, можно и повысить.
    Ну и надо знать, что никогда сдача квартиры не покроет ипотеку, если первоначальный взнос небольшой. (Если взнос не 25%, а 50 и больше – там уже можно арендой отбить ипотеку).

    • Елена, сама сдаю квартиры says:

      ой да что за бред, как написали выше, почти всю стоимость квартиры покроют арендаторы, а страховка и ремонты по мелочам, это небольшая плата за практически бесплатную квартиру, пусть и через 15 лет

  • Рус says:

    Зачем эти квартиры, лучше для себя жить а не брать кредиты и ипотеку

  • Павел says:

    Сказки венского леса! Это какие такие квартиранты требуют в съемной квартире окна менять?

    • Макс says:

      я просил, когда снимал, и что тут такого?

    • Евгений says:

      Бывает и такое, но, конечно, не в бюджетном сегменте.

  • Вадим says:

    За 35000 купить машинку и поставить пластиковые окна?

  • Екатерина Gold says:

    Мечты столкнулись с жестокой реальностью. Квартиру пол сдачу нужно покупать с умом, проконсультировавшись со знающими людьми, которые всегда смогут сказать, подойдёт ли пол сдачу конкретная квартира и какой в таком случае максимальный размер арендной платы. Как говорится – не зная броду не лезь а воду

  • Yuri says:

    В каком городе это происходило?

    • Юлия says:

      Ну ничего страшного. Дополнительная квартира никогда не помешает.

  • Александр says:

    Печальная и бестолковая история.

  • Аноним says:

    Что это за окна и стиральная машина за 35 тысяч рублей?

  • Анна says:

    Разве в этом есть что то полезное? Если человек не знает о налоге на имущество, о страховке ? И не закладывает их в расчет своей прибыли? Круто! Каждый мнит себя получателем лёгкой прибыли.

  • Алексей says:

    Покупал квартиру взяв потребительский кредит, процентная ставка чуть выше чем ипотека, но не надо платить страховку потому платёж на уровне с тем что отдавал бы по ипотеке. Самый главный плюс – квартира не в залоге, не будет никаких проблем или волокиты с продажей если вдруг что-то случится и её придётся продавать. (Брал 800тыс, на 7 лет, платёж 15т.р.) Покупал убитую однушку, после вывоза хлама, подготовки к ремонту (всё делал своими силами) её стоимость поднялась до 1 млн:)

    • Макс says:

      Тоже самое, взял 700 в сбербанке на 5 лет купил за 775 после ремонта своими руками стало 1,2 ляма

      • Аноним says:

        Это где такие расценки???
        Однушка в СПб на вторичке от 3,2 млн руб., первичка в среднем по 2,5 млн руб.

  • Аноним says:

    Вы хотели сдавать квартиру с деревянными стеклопакетами и без стиралки?)) Нуну, сейчас арендаторы тоже прошаренные, да и рынок перенасыщен, как бы Вам не хотелось и не виделось по другому. И за бабушкину халупку сейчас никто не спешит отдавать среднюю по городу сумму, за эти деньги всегда есть предложения получше. Не в 90-х живём, посмотрите какие квартиры люди сдают за эти деньги, с хорошими секлопакетами как минимум

  • Вера says:

    Согласна со всеми расчетами кроме обязательной страховки по ипотеке, этот пункт не обязателен, просто банки об этом умалчивают.

    • Василий says:

      Не умалчивает, а сообщают, что без страховки процент по ипотеке выше. Банкам пох на страховку – это только вам решать.

    • Евгений says:

      Страховка ОБЯЗАТЕЛЬНА по закону на сумму оставшегося к выплате кредита.
      До тех пор, пока квартира в залоге у банка и не снято обременение.
      Читайте букварь.

      • Светлана says:

        Ничего подобного. Повышают ставку по кредиту – И ВСЕ!

      • Аноним says:

        “Страховка ОБЯЗАТЕЛЬНА по закону” не обязательна. Но банки в договоре указывают, что платеж выше будет. Ибо риски. Не пишите чего не знаете.

  • Татьяна says:

    А вы ещё и на налоговый вычит рассчитываете? Да? А сами то налог на доход от сдачи квартиры платите? НДФЛ – 13%. Тут уже ваша схема совсем окончательно прогорает.

    • Елена, сама сдаю квартиры says:

      Это вообще не при чем, налоговой все равно сдают люди квартиру или живут в ней, вычет будет 100%

    • Елена, саа сдаю квартиры says:

      это вообще не при чем, налоговой все равно сдают люди квартиру или сами живут, вычет будет 100%

  • Артем says:

    Не понимаю, как вообще можно сдавать квартиру без стиралки, пылесоса, интернета, телевидения и с сифонящими окнами. Тем более ещё без предварительного мониторинга рынка недвижимости в городе, и без изучения у условий ипотеки. Вы вообще хоть чем то озаботились, прежде чем внимать “друзьям”?

  • Аноним says:

    зато через 15 лет будет еще одна квартира

    • Мишу says:

      До “через 15 лет” надо ещё дожить

      • Елена, сама сдаю квартиры says:

        доживут прекрасно, не успеешь оглянуться а 15 лет как не бывало, а квартирка вот она, а все кто сейчас их осудил потом завистью изойдутся, “а что же мы так не зделали!”))

  • Katushen-ka says:

    почему вы думали что за немалые деньги люди должны жить “с ветрами”, стирать руками и без тв и интернета? вам правильно говорили риелторы без этих условий цена должна быть соответствующая, про страховку на ипотечное жилье знают все, об этом изначально предупреждают

  • Сергей says:

    Ну а дальше что? Чем все закончилось?

  • Светлана says:

    Не платите страховку, Вам ничего за это не будет

  • гость says:

    страхование жизни и имущества в любой рыночной компании(кроме дочек втб, сбера т рсхб) будет стоить макс 8тр за всё, прозвоните по рынку, посчитайте.

  • Дарья says:

    Вы просто не подумали о платежах дополнительных. А к ним надо быть готовыми.

  • Аноним says:

    Глупость, если у вас есть материнский капитал значит у вас точно как минимум есть двое детей и им будет где потом жить. Вы вкладываете деньги в свою квартиру,а квартирантами немного отобьете.

  • Гость says:

    Ну, расходы не за один, а за три месяца. И ещё, по хорошему, кредитный (ипотечный) договор содержит, обычно, условие о необходимости получения согласия банка на проживание в ипотечной квартире посторонних людей (арендаторов). И вправе это проверять.

  • Аноним says:

    Так прибыль не рассчитывают.

  • Donkey says:

    Я вам больше скажу, даже квартира в собственности, это не столько пассивный доход, сколько средство производства. Предположим, вы можете получать с квартиры 10 000 р. чистого дохода в месяц. Попробуйте сдавать 10 квартир. Они сожрут все ваше время, вы будете в перманентном поиске жильцов, решении их бытовых проблем, ремонтах и уборках. То есть, ни о какой нормальной работе параллельно со сдачей речи не идет. Но заработаете вы всего 100 000, которые можно спокойно получить, работая на дядю в тихом офисе, или даже из дома по удаленке. Поверьте, знаю, о чем говорю.

  • Аноним says:

    Страховка что то больно дорогая. У меня сумма займа больше, а страховка в 4 раза дешевле. Как то вы не заморочились с поиском выгодного предложения.

  • кам says:

    Намек – посмотрите в условия кредитования, там стоит пункт “запрет на сдачу жилья в аренду”. Пока не расплатитесь с ипотекой – нельзя в аренду сдавать. Но вы не правильно посчитали. Через 15 лет у вас будет квартира, стоимостью 2.5 млн рублей, если не больше. Итого доход составит примерно 11 тысяч в месяц. Кстати, отдельно за регистрацию брать нельзя – это мошенничество. А с договором аренды они сами могут оформить регистрацию, вас вообще не спрашивая.

  • татьяна says:

    зато у вас есть квартира !

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.