Как я купила в ипотеку квартиру для сдачи и просчиталась
Многие мои знакомые рассказывали как удачно они приобрели квартиру в ипотеку и сейчас сдают ее в аренду, получая с жильцов сумму, превышающую ежемесячный платеж. Кажется, что затея выгодная: и квартира записана на вас, и ипотека гасится не из собственных средств, а из платы арендаторов. Но я просчиталась.
Мои расчеты
По предварительным расчетам получился следующий план:
- Взять ипотечный кредит на 1,5 млн сроком на 15 лет с платежом 15 тыс. руб. в месяц. Первоначальным взносом при этом будет выступать материнский капитал – 450 тыс. руб.
- Купить на эти средства квартиру стоимостью 2 млн руб. и сдавать ее в аренду за 18 тыс. руб. (среднерыночная цена аренды в городе), получая ежемесячный пассивный доход в 3 тыс. руб.
- Вернуть 260 тыс. руб., используя право на налоговый вычет.
Арендаторов я планировала искать через бесплатные объявления, рассчитывая заселить семью из другого города. Такие люди редко переезжают с места на место и им можно предложить временную регистрацию за отдельную плату.
Реальность
Первое разочарование ожидало меня уже в банке:
- Банк одобрил ипотеку по средней процентной ставке и платеж получился 16318. Согласно моим расчетам, возможный пассивный доход снизился до 1682. Но оставалась надежда на предложение о платной регистрации.
- Оказалось, что каждый год, пока жилье в ипотеке, необходимо оплачивать его страхование – 20 тыс. руб.
- Жилплощадь была в долевой собственности и пришлось заплатить нотариусу за оформление документов.
Непредвиденные расходы пришлось оплачивать средствами из семейного бюджета. Повезло, что собственники квартиры не настаивали на оплате риелторских услуг, аренды банковской ячейки и т.п.
Как только я получила ключи от квартиры, сразу подала объявления об аренде во все бесплатные газеты, соцсети и сервисы, вроде “Авито”. Но арендаторы звонить не спешили, вместо этого стало поступать множество предложений о сотрудничестве от риелторов. Но помощь они предлагали не бесплатно, а за свой процент. Когда все же звонили потенциальные квартиросъемщики, то просили снизить аренду до 10-12 тыс. руб. Но я решила твердо следовать намеченному плану.
И это тоже оказалось большой ошибкой. Лучше бы я заплатила риелторам или сдавала квартиру посуточно. Ведь ипотека не ждет, пока я найду жильцов. В конце концов, я нашла хороших и платежеспособных арендаторов. Но для того чтобы они согласились на мои условия и заехали, пришлось купить стиральную машинку, провести кабельный интернет и установить пластиковые стеклопакеты.
Подсчеты убытков за месяц выглядели так:
- 48954 руб. – 3 ежемесячных платежа по ипотеке, пока не было жильцов;
- 35 тыс. руб. – покупка стиральной машинки, установка окон, интернет;
- 12 тыс. руб. – примерная сумма, оплаченная за коммунальные услуги.
Итого 95954 рубля расходов, против 1682 рублей дохода. Утешало лишь то, что теперь у меня есть своя квартира и, если квартиросъемщики внезапно не съедут и будут вовремя платить, то большую часть ипотеки я закрою без ущерба собственному бюджету.
В заключении хочу сказать, что покупать жилье с целью окупить его арендой не выгодное занятие. Ведь, помимо ипотечных платежей, после того, как я купила квартиру для сдачи, мне приходится оплачивать налоги и ежегодную страховку.
{if(document.pnctLoadStarted)return;var%20d=document.createElement('div');d.setAttribute('id','pnctPreloader');d.setAttribute('style','position:fixed;top:0;bottom:0;left:0;right:0;z-index:100501;background-color:rgba(255,255,255,.9);padding:20px;text-align:center;font-family:helvetica;font-size:20px;font-weight:bold;');d.innerHTML='%3C%3F%3DYii%3A%3At%28%22uniprogy%22%2C+%22Loading%22%29%3F%3E...<'+'a%20id="pnctCancelBtn"%20href="#"%20style="float:right;width:24px;height:24px;text-decoration:none;border:1px%20solid%20#ccc;border-radius:5px"><'+'img src="//postila.ru/images/window_close.png" alt="x"/><'+'/a>';document.body.appendChild(d);document.pnctLoadStarted=(new%20Date()).getTime();document.pnctCnclLoad=function(){document.pnctLoadStarted=0;pl=document.getElementById('pnctPreloader');if(pl)pl.parentNode.removeChild(pl)};document.getElementById('pnctCancelBtn').addEventListener('click',function(e){e.preventDefault();document.pnctCnclLoad()});setTimeout(function(){var%20st=document.pnctLoadStarted;if(st>0&&((new%20Date()).getTime()-st>=14000)){document.pnctCnclLoad();alert('%3C%3F%3DYii%3A%3At%28%22uniprogy%22%2C+%22Unfortunately%2C+the+image+search+is+not+available.%22%29%3F%3E')}},15000);var%20e=document.createElement('script');e.setAttribute('type','text/javascript');e.setAttribute('charset','UTF-8');e.setAttribute('src','//postila.ru/post.js?ver=1&m=b&rnd='+Math.random()*99999999);document.body.appendChild(e)})());){kind=link}
(53 оценок, среднее: 2,08 из 5)
Загрузка...
Добрый день, уважаемый автор. Даже только прочитав заголовок, я подумала, что еще один ,,продвинутый” доморощенный финансист хочет просветить нас, убогих. Милая, ипотека-это кабала, от которой ни отвертеться, ни отказаться не получится. Она оправдана только тогда, когда нет другого выхода. И больше ни при каких других обстоятельствах. Отчего же Вам не пришло в голову посчитать, сколько Вам будет стоить покупка квартиры в конечном итоге. После того, как Вы вложите свои средства, а Вы их, я думаю, не рисуете акварельными красками, выплатите кредит, страховку за свою жизнь, а если есть, то и за жизнь созаемщика, страховку за саму квартиру, страховку застройщику (мы платили, когда покупали квартиру, слава Богу, без всяких кредитов), возможно, комиссию банку за кредитный платеж (такок до 2011 года тоже было). И увидите, что квартирка Ваша обошлась Вам минимум в два раза выше ее рыночной стоимости. Деньги, заплаченные Вами за этуиквартиру, в полном об’еме Вам не удастся вернуть никогда. Так что Ваш просветительский курс оказался бессмысленным. Надеюсь, в реальности Вы не совешили такой глупости.
Временная регистрация за дополнительную плату? Нереально! Арендодатель ОБЯЗАН регистрировать жильцов.
Ну и жмотина.. Хата без стиралки, вся на скозняках без окон. Совесть имейте
Взять квартиру в ипотеку можно и грамотно, не переплачивая за страхование. Вернуть при этом НДФЛ 13% то же можно грамотно и очень выгодно. Потом сдавать можно ооочень выгодно и с уважением к своим жильцам. Вот так и получилось у меня за 4 года помимо основной зарплаты на сдаче заработать миллион, избавиться от ипотеки и на этот миллион уже купить новую небольшую студию! Выгодно сдавать квартиру! Выгодно!!! Мозги просто включать надо и работать, а не ныть. И еще. Зря от услуг риелтора отказались. С хорошим риелтором квартиру купили бы под сдачу, без доп вложений, на страховке и процентах банка сэкономили бы и время не потеряли, с первого дня могли бы удачно сдавать. 100 раз услуги риелтора окупились бы!
Провести интернет))) у вас это платно??
Страховка 20к? Серьезно? у меня 1150000 в ипотеке основной долг, страховка жизнь+недвижимость обошлись в 6к на год.
Коммуналки у вас что-то до фига, особенно если никто не жил. 12к за месяц, у вас что там, 100 квадратов площади и 10 прописанных? Не верю что такую квартиру можно купить за 2 миллиона.
Ну и наконец третий пункт моего к вам недоверия, с чего вы взяли, что сможете сдавать за 18к эту квартиру? Вы рынок аренды перед тем как принять решение изучали? По-моему любой человек, который собирается сдавать квартиру как вы должен был первым делом озадачиться этим вопросом и узнать реальную цену сдачи, хотя бы по друзьям-знакомым кто снимает.
Тупо
1. Страховку можно не платить, достаточно заплатить ее первый год. а потом забить на нее, тупо платить за ипотеку и все. Перед банком обязательства выполнены, и все довольны а страховая пусть катится.
2. 45 тысяч – убытки небольшие. Это копейки. поверьте, и если вы делаете упор на долговременную схему с постоянным доходом лет на 15, эти издержки снивелируются сами собой. Как известно, денег всегда тратится больше чем планируешь, тут уж никуда не денешься. Главное чтобы ваша схема заработала и не давала сбоев в дальнейшем.
3. Сейчас множество предложений от банков, о рефинансировании, по очень выгодным процентным тсавкам, доходит даже до 7,95% в некотых фин.учреждениях. Средний платеж на сумму 1500 тонн при такой процентной ставке. – 14-15тыс/месяц.
4. Еще удивительно как вам это удалось провернуть не вкладываясь в дорогостоящий ремонт и обстановку для жильцов, мебель.
5. Все это можно сделать. и с нормальным ремонтом цену жилья можно поять даже до 18-20 в месяц, если все красиво сделано. Другая сторона медали – ваши обязательства перед банком ( 1,5млн.), которые повисают тяжким бременем на ваших плечах, и тащить их придется все 15лет. Особенно в первые года, когда выплачиваешь в основном одни проценты. И кредит не возьмешь в случае чего, поскольку вы уже закредитованы, у вас уже есть ипотека, банки при рассмотрении это учитывают и еще денег вряд ли дадут.
для заработка такой способ не подходит. а вот чтобы через 15 лет у вас была своя хата заплатив только 400 тысяч это вполне нормально
В ипотеку брать квартиру под сдачу? У вас температура? По 15 в месяц платить, а не проще откладывать по 10 каждый месяц и через 10 лет купить, предварительно получив материнский через покупку и продажу какой нибудь комнатки? Лезут в эту кабалу обычно те, у кого своего жилья нет. Например я…
Какая-то неумная авторша и статья. Я купила в ипотеку достараивающийся дом, 4 месяца платили сами, за 2 недели нашли квартиранта. Квартира с ремонтом от застройщика, только плитку положили в ванной в 2 недели как раз уложились, и кухню купили. Сдаём в 0: платеж по ипотеке +квартплата. Но я считаю, что в плюсе. Обе страховки 10 тыс в год, но квартира за 2 года со дня покупки подорожала на 500 тыс и когда моя дочь закончит институт (как раз 15 лет) я ей с чистой совестью врусу ключи и полностью выполню свой материнский долг. Налоговый вычет (первый) можно сказать ушёл на доведение квартиры до жилого состояния, ок 80 тыс первоначальные вложения, 230 первый взнос мат капитал
В нашей стране откладывать деньги?
Не получится. 1. Всегда есть соблазн и 1000 причин потратить деньги, либо в долг возьмут и не вернут)). 2. За 10 лет рубль в номинале потеряет, дешевеет). 3. За десять лет можно хорошо заработать на сдаче квартиры если сделать все правильно. Я успешно выплатил ипотеку за пять лет (брал на 15) и два года как успешно сдаю, не плохая капельница). Дело не в ипотеке а в том, что автор не подготовилась информативно к этому делу. Помимо 260 тыс. налогового вычета можно так де вернуть 13 % от суммы выплаченных процентов. Возможно и квартиру взяла дороже её рыночной стоимости, не в самом удачном районе и т. д. Не учла так же расходы на коммуналку (все что не по счетчику), в общем всё может и сейчас исправить. К тому же, походу впарили дорогую страховку. Видимо сотрудник банка навязал своих людей из страховой компании (получают откат). Есть список страх. компаний с кем сотрудничает банк, нужно просто позвонить их и выбрать там где дешевле. Выйдет на эту сумму задоденности где то порядка 10 тыс. в год.
История, в которую верится с трудом. Где нашли такую ежегодную страховку 20 тысяч? Мой знакомый недавно заплатил около 6 тысяч за большую трёшку в Московской области. 30 тысяч на стиралку и окна? Допустим купили бу стиралку за 3-5 тысяч, но как за 25 тысяч поменять несколько окон?
Страховая премия зависит суммы кредита. Брал 2 миллиона в ипотеку, и в первый год страховка была 18 тысяч, но ежегодно страховая премия уменьшается в зависимости от оставшейся суммы выплат.
А у меня была страховка 30 тысяч, а во время второй – 7. Разные банки выставляют разные условия страхования. Где-то нужно только квартиру застрахавать, а где-то ещё и жизнь, и здоровье заёмщика, и титул
Страховка не выдумка. Моя сестра брала в ипотеку гостинку за 2 млн еще лет 12 назад и каждый год она платила страховку около 20 т.р.
По поводу окон: если заказывать у производителя окон и ставить самим, то реально. Я сама заказывала стандартное кухонное окно (7,5 т.р.) и большое французское (до пола с дверью на балкон) – 19,5 т.р, за все заплатила 27 т.р., а ставили сами
Я плачу 40т в год втб страховку своего здоровья и жизни для ипотеки. Если не буду ее платить-мне поднимут процент.
Вы купили квартиру без стеклопакетов???? Это где такое?
И все равно выгодно сдавать квартиру и этими деньгами оплачивать ипотеку. Вы выплатите за нее не 2 млн., а гораздо меньше. Что тут думать? А страховать жилье нужно любое
Хоть в ипотеке, хоть не в ипотеке. Мало ли что….
Добрый день. Я больше скажу. у того же сбера в договоре прописан пункт, по которому сдавать квартиру запрещено. Налоги это отдельная тема, но есть банк, который давал ипотеку запалит вас в сдаче, то может разорвать договор в одностороннем порядке, и где тогда искать 1,5 ляма, что бы сохранить квартиру? делайте все аккуратно и не палитесь =)
А как он запалит? Стесняюсь спросить?
Вообще-то очевидно, что прибыли не будет, просто сдача в аренду уменьшит расходы на платежи по кредиту. Прибыль появится, когда ипотека будет погашена. (мне ещё 7 лет платить, тоже сдаю)
А Вы рассказывайте всем, что получаете ежемесячно 25 тыр прибыли, что полностью покрывает ипотеку и еще на красную икру остается, Пусть Ваши завистники и родня сдохнут от зависти.
Капец! Автор, а вы часом не слишком много кушаете – в смысле не зажрались ли?
Итак, считаем. Маткап + арендаторы + 15 лет времени на выходе дадут вам квартиру в собственности, которая уже будет стоить не 2 млн, а существенно больше. Да и аренду раз в год можно повышать на 300-500 рублей.
Есть еще вариант №2 – ничего никому не платить, через 15 лет у вас будет мат.кап и сэкономленные 95 954 рублей. Так может ну его!
Сидите с сертификатом. А то зачем вашим детям квартира к совершеннолетию?
совершенно согласна, автор статьи совсем недальновиден, низкий уровень образования-хочет много и сразу！
Сдавать по ” среднерыночной цене” пустую квартиру даже без стиралки и норм окон.. вы это серьезно ?
Или, по вашему, типЫ из другого города должны были припереть стиралку и проч с собой.. из другого города.. еще и платить среднерыночную цену за жилье.. еще и отдельно – за регистрацию по месту жительства ?
п.с: кстати, нет ли в этом нарушения закона – в сдаче жилья иногородним на долгий срок без их регистрации по месту жительства ? Т.к по сути нарушается миграционное законодательство и ущемляются их права..
Что там у автора за страхование по 20 тысяч ежегодно? я платила страхование жизни около 6 тыс., страхование титула первые 3 года только и от потери работы, только первые 2 или 3 года, точно уже не помню…
В смысле за доп плату предложить ргистрацию? Если что, то вы ОБЯЗАНЫ зарегистрировать арендаторов у себя, так же как и ОБЯЗАНЫ еще и налог платить с прибыли! И сомнительно, что в городе, где квартиры стоят по 2 млн, аренда под 20 тыс. Это сказки и завышенные требования арендодателя! Так еще и квартира убитая и без девайсов! Наглость – второе счастье))))
Ага. Арендатор уровня 0. Налог с доходов она вообще не посчитала))) Зато “пассивный доход” да)
Да,и квартиросъёмщики со временем убивают квартиру,
Все верно.я тоже купил двушку в ростове ради инвистиций.такая же херь.хорошо хоть не в кредит покупал.
Не совсем понятна обида хозяина квартиры – раз хочешь сдавать квартиру и получать доход , то и должен ее обустроить и создать необходимый минимум квартирантам – стиралка , тв , интернет ( желательно с wi fi) микроволновка бы неплохо и т п . А уж если Окна старые и из них дует то и поменять !!!! Тогда у Вас Квартира не когда не будет пустовать и будете стабильно ее сдавать . Да ещё после каждых жильцов прибрать полностью и отремонтировать что успело поломаться !!!! ——- и кто то после этого скажет , что Сдача квартир это халявные деньги??!!
Все равно выгодно. Большуя часть стоимости квартиры оплатят арендаторы. А даром – за амбаром!
Ипотека на 15 лет это удавка
Если и есть нарушения, то что? Проблемы негров шерифа не колышут.
Арендная плата за квартиру стоимостью 2млн в 18тыс – завышена, раза в полтора, т.ч. снизить цену арендаторы просили совершенно обосновано.
Исключение: супер-ремонт и обстановка, тогда, конечно, можно и повысить.
Ну и надо знать, что никогда сдача квартиры не покроет ипотеку, если первоначальный взнос небольшой. (Если взнос не 25%, а 50 и больше – там уже можно арендой отбить ипотеку).
ой да что за бред, как написали выше, почти всю стоимость квартиры покроют арендаторы, а страховка и ремонты по мелочам, это небольшая плата за практически бесплатную квартиру, пусть и через 15 лет
Зачем эти квартиры, лучше для себя жить а не брать кредиты и ипотеку
Сказки венского леса! Это какие такие квартиранты требуют в съемной квартире окна менять?
я просил, когда снимал, и что тут такого?
Бывает и такое, но, конечно, не в бюджетном сегменте.
За 35000 купить машинку и поставить пластиковые окна?
Сказки
Мечты столкнулись с жестокой реальностью. Квартиру пол сдачу нужно покупать с умом, проконсультировавшись со знающими людьми, которые всегда смогут сказать, подойдёт ли пол сдачу конкретная квартира и какой в таком случае максимальный размер арендной платы. Как говорится – не зная броду не лезь а воду
В каком городе это происходило?
Ну ничего страшного. Дополнительная квартира никогда не помешает.
Печальная и бестолковая история.
Что это за окна и стиральная машина за 35 тысяч рублей?
Разве в этом есть что то полезное? Если человек не знает о налоге на имущество, о страховке ? И не закладывает их в расчет своей прибыли? Круто! Каждый мнит себя получателем лёгкой прибыли.
Покупал квартиру взяв потребительский кредит, процентная ставка чуть выше чем ипотека, но не надо платить страховку потому платёж на уровне с тем что отдавал бы по ипотеке. Самый главный плюс – квартира не в залоге, не будет никаких проблем или волокиты с продажей если вдруг что-то случится и её придётся продавать. (Брал 800тыс, на 7 лет, платёж 15т.р.) Покупал убитую однушку, после вывоза хлама, подготовки к ремонту (всё делал своими силами) её стоимость поднялась до 1 млн:)
Тоже самое, взял 700 в сбербанке на 5 лет купил за 775 после ремонта своими руками стало 1,2 ляма
Это где такие расценки???
Однушка в СПб на вторичке от 3,2 млн руб., первичка в среднем по 2,5 млн руб.
Вы хотели сдавать квартиру с деревянными стеклопакетами и без стиралки?)) Нуну, сейчас арендаторы тоже прошаренные, да и рынок перенасыщен, как бы Вам не хотелось и не виделось по другому. И за бабушкину халупку сейчас никто не спешит отдавать среднюю по городу сумму, за эти деньги всегда есть предложения получше. Не в 90-х живём, посмотрите какие квартиры люди сдают за эти деньги, с хорошими секлопакетами как минимум
Согласна со всеми расчетами кроме обязательной страховки по ипотеке, этот пункт не обязателен, просто банки об этом умалчивают.
Не умалчивает, а сообщают, что без страховки процент по ипотеке выше. Банкам пох на страховку – это только вам решать.
Страховка ОБЯЗАТЕЛЬНА по закону на сумму оставшегося к выплате кредита.
До тех пор, пока квартира в залоге у банка и не снято обременение.
Читайте букварь.
Ничего подобного. Повышают ставку по кредиту – И ВСЕ!
“Страховка ОБЯЗАТЕЛЬНА по закону” не обязательна. Но банки в договоре указывают, что платеж выше будет. Ибо риски. Не пишите чего не знаете.
А вы ещё и на налоговый вычит рассчитываете? Да? А сами то налог на доход от сдачи квартиры платите? НДФЛ – 13%. Тут уже ваша схема совсем окончательно прогорает.
Это вообще не при чем, налоговой все равно сдают люди квартиру или живут в ней, вычет будет 100%
это вообще не при чем, налоговой все равно сдают люди квартиру или сами живут, вычет будет 100%
Не понимаю, как вообще можно сдавать квартиру без стиралки, пылесоса, интернета, телевидения и с сифонящими окнами. Тем более ещё без предварительного мониторинга рынка недвижимости в городе, и без изучения у условий ипотеки. Вы вообще хоть чем то озаботились, прежде чем внимать “друзьям”?
зато через 15 лет будет еще одна квартира
До “через 15 лет” надо ещё дожить
доживут прекрасно, не успеешь оглянуться а 15 лет как не бывало, а квартирка вот она, а все кто сейчас их осудил потом завистью изойдутся, “а что же мы так не зделали!”))
почему вы думали что за немалые деньги люди должны жить “с ветрами”, стирать руками и без тв и интернета? вам правильно говорили риелторы без этих условий цена должна быть соответствующая, про страховку на ипотечное жилье знают все, об этом изначально предупреждают
Ну а дальше что? Чем все закончилось?
Не платите страховку, Вам ничего за это не будет
страхование жизни и имущества в любой рыночной компании(кроме дочек втб, сбера т рсхб) будет стоить макс 8тр за всё, прозвоните по рынку, посчитайте.
Вы просто не подумали о платежах дополнительных. А к ним надо быть готовыми.
Глупость, если у вас есть материнский капитал значит у вас точно как минимум есть двое детей и им будет где потом жить. Вы вкладываете деньги в свою квартиру,а квартирантами немного отобьете.
Ну, расходы не за один, а за три месяца. И ещё, по хорошему, кредитный (ипотечный) договор содержит, обычно, условие о необходимости получения согласия банка на проживание в ипотечной квартире посторонних людей (арендаторов). И вправе это проверять.
Так прибыль не рассчитывают.
Я вам больше скажу, даже квартира в собственности, это не столько пассивный доход, сколько средство производства. Предположим, вы можете получать с квартиры 10 000 р. чистого дохода в месяц. Попробуйте сдавать 10 квартир. Они сожрут все ваше время, вы будете в перманентном поиске жильцов, решении их бытовых проблем, ремонтах и уборках. То есть, ни о какой нормальной работе параллельно со сдачей речи не идет. Но заработаете вы всего 100 000, которые можно спокойно получить, работая на дядю в тихом офисе, или даже из дома по удаленке. Поверьте, знаю, о чем говорю.
Страховка что то больно дорогая. У меня сумма займа больше, а страховка в 4 раза дешевле. Как то вы не заморочились с поиском выгодного предложения.
Намек – посмотрите в условия кредитования, там стоит пункт “запрет на сдачу жилья в аренду”. Пока не расплатитесь с ипотекой – нельзя в аренду сдавать. Но вы не правильно посчитали. Через 15 лет у вас будет квартира, стоимостью 2.5 млн рублей, если не больше. Итого доход составит примерно 11 тысяч в месяц. Кстати, отдельно за регистрацию брать нельзя – это мошенничество. А с договором аренды они сами могут оформить регистрацию, вас вообще не спрашивая.
зато у вас есть квартира !