Купить квартиру у моря и сдавать её, чтобы заработать. Выгодно?

При общении с работниками банковской сферы, которые специализируются на выдаче ипотечных кредитов в городах-курортах, выясняется, что существует несколько категорий клиентов. Основное отличие между ними в разном целевом назначении приобретенной недвижимости. Некоторые их “бизнес-идеи” даже стали поводом для проведения специального исследования рентабельности рынка аренды жилья.

Кто и зачем покупает “жилье у моря”?

В число “благонадежных” получателей ипотеки входят жители мегаполисов, приобретающие недвижимость на курорте для проживания в собственной летней резиденции во время отпуска. Эти клиенты обеспечены и благонадежны. Они ежемесячно платят по кредиту и оформляют страховые полисы. С ними у банка не возникает никаких проблем.

В то же время сотрудники финансовых организаций настороженно относятся к другой категории покупателей квартир в курортных зонах – начинающим предпринимателям, которые хотят использовать приобретенное жилье для сдачи в аренду. Существует распространенное мнение, что “домик у моря” может стать источником хорошего дохода (ведь жители курортных городов фактически живут с прибыли от такого бизнеса). Правда это или миф, который может привести к разорению или убыточному вложению финансов, можно разобраться, если провести несложные расчеты.

Подводные камни непредвиденных расходов

На формирование цен на недвижимость влияет множество разнообразных факторов, в том числе и ее географически выгодное расположение. Если населенный пункт находится в непосредственной близости от привлекательных для туристов мест, то и стоимость жилья в нем будет выше, чем в других городах. Другим немаловажным фактором ценообразования является популярность курорта и наличие развитой инфраструктуры в нем.

В отличие от культурных центров, где поток туристов практически не иссякает круглый год, прибрежные курортные зоны в средней полосе характеризуются жесткой зависимостью туристического сезона от времени года. Летом в них наблюдается наплыв приезжих, поэтому повышается спрос на аренду жилья. Но местные жители причерноморских курортов хорошо знакомы и с понятием “плохой сезон”, когда по разным причинам туристов в городе почти нет, а также с длительным “межсезоньем”. По факту, наиболее выгодными для владельца жилья становятся всего 2-3 месяца в году, поэтому долгосрочная сдача помещений в летний период даже не рассматривается арендодателями – им намного выгоднее сдавать квартиру посуточно.

Для расчета годового дохода арендодателя и окупаемости ипотечного кредита нужно не забывать про “зимние” цены на жилье (а это минимум 8 месяцев ежегодно), периоды простоев, расходы на коммунальные и эксплуатационные платежи и налоги. Трудность с поиском жильцов на период межсезонья – тоже достаточно распространенная проблема, потому что для длительной аренды главным условием является беспрерывность срока аренды. Мало кто согласится на лето выезжать из обжитой квартиры, а искать каждый год новых жильцов – занятие длительное и хлопотное.

Сколько лет, сколько зим: окупаемость жилья

Исследования, которые провели аналитики ипотечного отдела банка, показали, что фантастических прибылей от сдачи жилья в аренду ожидать не стоит. Даже при покупке на вторичном рынке недвижимости уже готовой к эксплуатации квартиры и без учета вышеперечисленных статей расходов аналитические прогнозы оказались вовсе не такими радужными, как некоторые думают. Так, например, наиболее выгодным подобный бизнес может стать в Сочи (средняя доходность 4,9% годовых), но полная окупаемость квартиры потребует 20 лет аренды без простоев и форс-мажоров. Для сравнения, в других городах-курортах ждать возврата вложенных средств придется еще дольше:

• в Геленджике – 26 лет, при доходности 3,9% в год;
• в Анапе и Туапсе – 22 года (доходность – 4,6% и 4,5% в год, соответственно);
• в Новороссийске – 24 года (4,2% годовых);
• на курортах Северного Кавказа – 23 года, с прибыльностью 4,4%;
• в Крыму – 21 год (при 4,7% прибыли в год).

Пример расчетов: квартира в Геленджике

Приобретение однокомнатной квартиры на вторичном рынке недвижимости в Геленджике (как и в другом курортном городе) лучше осуществлять на месте, потому что ценовой диапазон предложений довольно широкий (от 1,5 до 13 млн руб.). При этом стоимость жилья складывается из множества составляющих: планировка, ремонт, состояние, наличие мебели и бытовой техники, месторасположение и, конечно же, расстояние от моря (первая, вторая или третья линия).

Средняя цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке в Геленджике – 78 180 руб. Исходя из этого, предположим, что в среднем квартира (40 кв. м) будет стоить около 3 млн руб. Сдать ее в межсезонье (осень, зима, весна) можно будет за 15 000 руб./мес., а летом – 2000 руб./сут. (60 000 руб./мес.) в июне и за 3000 руб./сут. в июле и августе (по 90 000 руб./мес.).

Годовой доход рассчитать просто:

60 000 + (90 000 × 2) + (15 000 × 9) = 375 000 руб./год.

Относительно цены квартиры эта сумма составляет 12,5% годовых, но кроме затрат на приобретение жилья, не стоит забывать и о других расходах:

• налоги (13% (НДФЛ) от суммы 375 000 руб. – это 48 750 руб.);
• расходы на оплату услуг поиска клиентов в летний период людям, которые в поездах и вдоль дорог стоят с объявлениями “Сдам жилье у моря” (20% летнего дохода – 48 000 руб.).

Остаток – 278 250 руб, т.е. 9,28% годовых. От него отнимаются суммы на коммунальные платежи, ремонт и прочие расходы.

Итак, на вопрос, выгодно ли купить квартиру у моря, чтобы сдавать ее, можно ответить: наверное, только местным жителям в качестве дополнительного дохода, потому что сотрудничество с субарендатором или самостоятельные поездки для поиска жильцов делают этот бизнес совершенно нерентабельным.