Купить квартиру у моря и сдавать её, чтобы заработать. Выгодно?

При общении с работниками банковской сферы, которые специализируются на выдаче ипотечных кредитов в городах-курортах, выясняется, что существует несколько категорий клиентов. Основное отличие между ними в разном целевом назначении приобретенной недвижимости. Некоторые их «бизнес-идеи» даже стали поводом для проведения специального исследования рентабельности рынка аренды жилья.

Кто и зачем покупает «жилье у моря»?

В число «благонадежных» получателей ипотеки входят жители мегаполисов, приобретающие недвижимость на курорте для проживания в собственной летней резиденции во время отпуска. Эти клиенты обеспечены и благонадежны. Они ежемесячно платят по кредиту и оформляют страховые полисы. С ними у банка не возникает никаких проблем.

В то же время сотрудники финансовых организаций настороженно относятся к другой категории покупателей квартир в курортных зонах — начинающим предпринимателям, которые хотят использовать приобретенное жилье для сдачи в аренду. Существует распространенное мнение, что «домик у моря» может стать источником хорошего дохода (ведь жители курортных городов фактически живут с прибыли от такого бизнеса). Правда это или миф, который может привести к разорению или убыточному вложению финансов, можно разобраться, если провести несложные расчеты.

Подводные камни непредвиденных расходов

На формирование цен на недвижимость влияет множество разнообразных факторов, в том числе и ее географически выгодное расположение. Если населенный пункт находится в непосредственной близости от привлекательных для туристов мест, то и стоимость жилья в нем будет выше, чем в других городах. Другим немаловажным фактором ценообразования является популярность курорта и наличие развитой инфраструктуры в нем.

В отличие от культурных центров, где поток туристов практически не иссякает круглый год, прибрежные курортные зоны в средней полосе характеризуются жесткой зависимостью туристического сезона от времени года. Летом в них наблюдается наплыв приезжих, поэтому повышается спрос на аренду жилья. Но местные жители причерноморских курортов хорошо знакомы и с понятием «плохой сезон», когда по разным причинам туристов в городе почти нет, а также с длительным «межсезоньем». По факту, наиболее выгодными для владельца жилья становятся всего 2−3 месяца в году, поэтому долгосрочная сдача помещений в летний период даже не рассматривается арендодателями — им намного выгоднее сдавать квартиру посуточно.

Для расчета годового дохода арендодателя и окупаемости ипотечного кредита нужно не забывать про «зимние» цены на жилье (а это минимум 8 месяцев ежегодно), периоды простоев, расходы на коммунальные и эксплуатационные платежи и налоги. Трудность с поиском жильцов на период межсезонья — тоже достаточно распространенная проблема, потому что для длительной аренды главным условием является беспрерывность срока аренды. Мало кто согласится на лето выезжать из обжитой квартиры, а искать каждый год новых жильцов — занятие длительное и хлопотное.

Сколько лет, сколько зим: окупаемость жилья

Исследования, которые провели аналитики ипотечного отдела банка, показали, что фантастических прибылей от сдачи жилья в аренду ожидать не стоит. Даже при покупке на вторичном рынке недвижимости уже готовой к эксплуатации квартиры и без учета вышеперечисленных статей расходов аналитические прогнозы оказались вовсе не такими радужными, как некоторые думают. Так, например, наиболее выгодным подобный бизнес может стать в Сочи (средняя доходность 4,9% годовых), но полная окупаемость квартиры потребует 20 лет аренды без простоев и форс-мажоров. Для сравнения, в других городах-курортах ждать возврата вложенных средств придется еще дольше:

• в Геленджике — 26 лет, при доходности 3,9% в год;
• в Анапе и Туапсе — 22 года (доходность — 4,6% и 4,5% в год, соответственно);
• в Новороссийске — 24 года (4,2% годовых);
• на курортах Северного Кавказа — 23 года, с прибыльностью 4,4%;
• в Крыму — 21 год (при 4,7% прибыли в год).

Пример расчетов: квартира в Геленджике

Приобретение однокомнатной квартиры на вторичном рынке недвижимости в Геленджике (как и в другом курортном городе) лучше осуществлять на месте, потому что ценовой диапазон предложений довольно широкий (от 1,5 до 13 млн руб.). При этом стоимость жилья складывается из множества составляющих: планировка, ремонт, состояние, наличие мебели и бытовой техники, месторасположение и, конечно же, расстояние от моря (первая, вторая или третья линия).

Средняя цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке в Геленджике — 78 180 руб. Исходя из этого, предположим, что в среднем квартира (40 кв. м) будет стоить около 3 млн руб. Сдать ее в межсезонье (осень, зима, весна) можно будет за 15 000 руб./мес., а летом — 2000 руб./сут. (60 000 руб./мес.) в июне и за 3000 руб./сут. в июле и августе (по 90 000 руб./мес.).

Годовой доход рассчитать просто:

60 000 + (90 000×2) + (15 000×9) = 375 000 руб./год.

Относительно цены квартиры эта сумма составляет 12,5% годовых, но кроме затрат на приобретение жилья, не стоит забывать и о других расходах:

• налоги (13% (НДФЛ) от суммы 375 000 руб. — это 48 750 руб.);
• расходы на оплату услуг поиска клиентов в летний период людям, которые в поездах и вдоль дорог стоят с объявлениями «Сдам жилье у моря» (20% летнего дохода — 48 000 руб.).

Остаток — 278 250 руб, т. е. 9,28% годовых. От него отнимаются суммы на коммунальные платежи, ремонт и прочие расходы.

Итак, на вопрос, выгодно ли купить квартиру у моря, чтобы сдавать ее, можно ответить: наверное, только местным жителям в качестве дополнительного дохода, потому что сотрудничество с субарендатором или самостоятельные поездки для поиска жильцов делают этот бизнес совершенно нерентабельным.