Копить или взять ипотеку — что выгоднее?

Нам кажется что это один из основополагающих вопросов жизни современной семьи. Если мы берём ипотеку, то просто потому, что не хотим ждать, хотя прекрасно понимаем, что переплатить придётся прилично. А сколько? И действительно ли это невыгодно? Давайте рассчитаем.

Исходные данные — средние значения

Чтобы узнать что выгоднее, возьмем средние данные по стране и посчитаем.

Например, средняя зарплата пусть составляет 28 000 рублей. Ипотеку обычно берут семейные пары, значит общий доход в семье составит 46 000 рублей.

Рекомендуют платить кредит в размере, не превышающем 35% от семейного бюджета. Получается ежемесячный платеж 16 тысяч рублей. Не стоит брать ежемесячный платеж больше, а то придется урезать свои потребности до минимума. А при потере работы или в случае болезни сложно будет выплачивать большой ежемесячный платеж. Если вдруг появляются свободные деньги, то их всегда можно «занести» банку отдельным платежом сократив долг.

Допустим, однокомнатная квартира стоит 1,5кк рублей.

Берём ипотеку

Обязательный первоначальный взнос равен 20% — это 300к руб. Сумма ипотеки — 1,2кк рублей. При ежемесячном платеже в 16к руб. получается срок кредита — пятнадцать лет. При ставке 12% годовых вы дополнительно заплатите — 1 434 000 рублей. Это почти еще одна квартира.

Помимо этого, вам потребуется страховка. Она прибавит к ежемесячным расходам еще до 1% от суммы кредита. Так общая переплата будет примерно полтора млн. рублей.

Ежегодно потребуется платить налог на недвижимость. Сумма небольшая, примерно 1 тыс. в год, но за пятнадцать лет выйдет 15 тысяч.

В итоге получается: 300 тысяч первоначальный взнос + 1,2 млн кредит + 1,5 млн. проценты +15 000 налоги = 3 млн 15 тысяч рублей вы заплатите за время ипотеки.

Как можно уменьшить сумму?

  1. Сделать налоговый вычет 13% от стоимости жилья (до 260 тысяч).
  2. Сделать налоговый вычет от стоимости выплаченных процентов по кредиту (до 390 тысяч).
  3. Если с 2018 по 2022 годы родится второй или третий ребёнок, то ставка по ипотеке станет 6%.

Получается, если муж с женой сделают вычет, то смогут возвращать по 70к руб. ежегодно (при условии, что зарплата официальная).

Если эту сумму выплачивать за ипотеку, то можно сократить срок примерно на 7 лет. То есть срок кредита выйдет восемь лет. Если ещё удаётся снизить процентную ставку с 12% до 6% благодаря рождению второго ребёнка, то получится сократить срок кредита ещё на пару лет.

Значит мы заплатим:

490к руб. — возвраты по налоговому вычету.

1,01 кк рублей — ежемесячные взносы по 16 тыс рублей в течение 63 месяцев (5,5 лет)

Получается, что затраты на покупку квартиры составят 1 500 000 + 300 000 = 1 800 000 рублей.

Переплата по процентам составит всего 300к руб. (за 7 лет)

А если копить?

С ипотекой без проблем можно узнать все затраты, а вот если копить самостоятельно, то есть факторы, которые сложно предсказать на столь длительном промежутке времени: инфляция, рост зарплат и ставок по вкладам.

Прежде всего нужно понять сколько будет стоить квартира через несколько лет. Сейчас квартира стоит 1,5кк руб. А сколько она будет стоить через 5−10 лет? Больше. Но сколько конкретно? Никак не узнать. А сколько нужно будет копить на неизвестную стоимость? Не известно.

Будем исходить из того, что у нас есть 300к. Ежемесячно мы можем откладывать 16к рублей. За год выйдет 192к. Накопить 1,5 млн рублей получится через 6,25 лет.

Но инфляция ежегодно будет уменьшать накопительную способность денег, да и стоимость жилья будет расти. Поэтому деньги необходимо вкладывать, чтобы получать с них доход. Надежные инвестиции — это банковские вклады или государственные облигации. Доходность по ним покроет инфляцию.

При инфляции в 8% накопление 80% от стоимости квартиры займет у вас 11 лет. К этому моменту стоимость квартиры увеличится с 1,5кк руб. до 3,5кк руб. За 11 лет вы накопите почти 2кк руб.

При снижении инфляции до 6% (например), вы накопите быстрее — за 9,5 лет. Квартира будет стоить примерно 2,7кк руб, а вам придется накопить 1,7кк руб.

Добавляем к этой сумме еще первоначальный взнос — 300к руб.

Налоговый вычет можно будет вернуть только после покупки квартиры, так что он никак не поможет при накоплениях.

Подведем итоги

Если брать ипотеку, то на покупку квартиры стоимостью 1,5кк руб. и первоначальном взносе в 20% (300к) нам понадобится 6−7 лет и полная стоимость квартиры будет равна 1,8 кк руб.

Если копить самостоятельно, то на срок и общую сумму повлияют рост цен на квартиры и инфляция. Но, даже если взять размер инфляции в 8%, то копить не выгодно ни по срокам, ни по общей сумме.

Еще плюс в пользу ипотеки — квартиру после покупки можно сдавать. Возьмем среднюю прибыль за год 50−60к руб. (взяли минимальную цифру, учтем здесь мелкий ремонт, простой без арендаторов и прочее).

За время ипотеки получится около 400−500к рублей. Значит всего вы заплатите за квартиру в ипотеке 1,3−1,4 кк руб.

Если деньгами от аренды погашать ипотеку, то можно снизить срок погашения до пяти лет.

Выходит, что брать квартиру в ипотеку гораздо выгоднее, чем откладывать деньги и копить самостоятельно.

Но есть случаи, когда лучше накопить самому, чем брать ипотеку. Например, когда вы уже потратили право на налоговый вычет. Или когда стоимость квартир очень высока. Позже стоимость квартир упадет, а вы потеряете в деньгах, если уже оформили ипотеку.

И копить и брать ипотеку — сложные в реализации варианты, и у того и у другого есть как плюсы, так и минусы.

А вы к какому варианту склоняетесь?

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.